中注协约谈会计师事务所 提示房地产行业上市公司年报审计风险

近日，中注协书面约谈立信中联会计师事务所（特殊普通合伙），提示房地产行业上市公司年报审计风险。

中注协相关负责人指出，近年来，我国经济下行压力加大，房地产市场调控不断推进，不少房地产企业经营困难，面临较大资金压力，审计风险较高。中注协提示注册会计师重点关注以下方面：

一是关注收入确认与计量。注册会计师应关注收入确认政策的恰当性和一贯性，检查销售有关房款支付、房屋交付等关键条款和产权交易中心备案登记情况；关注预收款项的账龄及款项使用限制条件，结合存货监盘程序，判断商品房实际交付情况，重点关注虚增收入或提前确认收入等情况；关注短期事件或期后事项导致的商品房销售退回，关注销售退回收入的真实性和跨期问题；关注是否存在销售增长率、综合毛利率逆势大幅增长等异常情况。

二是关注开发成本和存货。注册会计师应通过检查土地出让相关文件等，关注是否存在未识别的非货币性义务，关注相关非货币性义务会计处理及相关披露是否恰当；对并购取得的开发项目，应关注并购的估值方法及相关参数的合理性，必要时考虑利用专家的工作；关注借款费用资本化条件，资本化期间是否合理，利息金额是否正确；此外，注册会计师还应关注存货跌价准备计提的充分性和合理性，关注相关资产的使用状况及其未来经济利益的实现方式，结合项目已签约售价或周边可比项目售价，分析判断是否存在减值迹象。

三是关注关联方关系及其交易。注册会计师应关注与关联方关系及其交易相关的内部控制，关注是否存在管理层未识别或未向注册会计师披露的关联方或重大关联方交易，是否存在关联方交易非关联化的情形；关注关联方交易的公允性和合理性，尤其应关注异常的关联方往来科目如应收账款、预付账款，判断公司是否存在串通舞弊、操纵利润等行为；关注关联方资金拆借、担保等行为，是否具有商业实质，是否符合有关规定，必要时可咨询法律专家意见。

新冠肺炎疫情对上市公司2019年年报审计工作产生不利影响，事务所和注册会计师要认真贯彻落实习近平总书记在统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议上的重要讲话精神，统筹疫情防控与年报审计工作，合理调配审计资源，在保证审计质量的前提下，有序推进年报审计工作。

（2020年2月27日）