关于贯彻《城市房地产管理法》做好土地登记工作的通知

1995国土籍字第8号 　　关于贯彻《城市房地产管理法》做好土地登记工作的通知 　　各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅），解放军土地管理 局，新疆生产建设兵团土地管理局： 　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下称《城市房地产管理法》）已于１９ ９５年１月１日起施行。为了切实贯彻该法，加强土地登记工作，现就有关问题通知如 下： 　　一、关于国有土地使用权登记和变更登记 　　依法建立健全土地登记制度。无论以何种方式取得的土地使用权，都必须向县级以 上地方人民政府土地管理部门申请登记，不经登记的土地使用权不是依法设定的，不受 法律保护，也不能对抗第三者。 　　在已由土地管理部门登记发证的土地上建成房屋的，房产部门核发房产证后，由土 地使用者持房产证书向土地管理部门申请变更土地登记。土地管理部门根据国有土地使 用权出让合同或其他的用地批准文件对其进行审核后，进行变更土地登记，更改土地证 书。 　　对土地使用权转让的，必须依照《城市房地产管理法》的有关规定办理转让变更土 地登记手续。未按规定办理变更土地登记而擅自转让房地产的，其土地使用权转让为非 法转让行为，土地管理部门应依照《土地管理法》第四十七条的规定予以查处。 　　二、关于国有土地使用权抵押登记 　　根据《城市房地产管理法》第六十一条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》第三十五、三十八条的规定，土地使用权抵押必须办理抵押登记。在国家有关抵押 登记办法出台前，各级土地管理部门可先与金融部门协商，制定具体的抵押登记的操作 办法，切实做好土地使用权抵押登记工作，依法保护抵押当事人的合法权益。土地使用 权抵押，必须评估地价，抵押金额一般不超过评估地价的８０％。以划拨方式取得的国 有土地使用权进行抵押的，确定抵押金额时，抵押权人还必须考虑《城市房地产管理法 》第五十条规定的内容。抵押登记后发给抵押权人土地使用权抵押证明书，抵押土地使 用权的土地证书不能交由抵押权人保管。国有土地使用权抵押未经土地管理部门登记的 ，其抵押行为不受法律保护，债务人不履行债务时，抵押权人也不能依法享有拍卖抵押 房地产取得价款的优先受偿权。 　　三、关于国有土地使用权出租登记 　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条的规定，土地使用权 出租，包括出租房屋等地上建筑物涉及土地使用权出租的，必须办理土地使用权出租登 记。以划拨方式取得的土地使用权出租的，应按《城市房地产管理法》第五十五条办理 ，并在土地登记时注明租金中所含土地收益。土地使用权出租登记后发给承租人土地使 用权承租证明书。 　　四、关于商品房预售的登记备案 　　根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售人应当将预售合同报县 级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售人必须在预售 合同签订之日起三十日内，持预售合同及其他有关文件到土地所在地土地管理部门办理 登记备案手续。土地管理部门根据商品房预售人的申请，建立商品房预售登记台帐，逐 项记录预售人和预购人名称、商品房所占土地位置、预售金额、交付使用日期、预售面 积等内容。并在预售人预售商品房所占土地的土地登记卡上和土地证书备注栏内予以登 记。同时，向预售人出具已办理登记备案的证明。 　　五、关于土地登记与房屋登记的关系 　　土地管理部门与房产管理部门，必须严格执行《城市房地产管理法》第六十条的规 定，分别进行登记发证。有条件的地方，可以采取联合办公等形式搞好登记衔接。 　　在省、自治区、直辖市人民政府确定由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作 的地方，按《城市房地产管理法》第六十二条的规定，土地、房产证书可实行合一，但 登记办法和证书格式及有关土地使用权的内容必须符合土地管理的法律、法规和技术规 范的要求。土地、房产合一的证书中有关土地的内容和格式必须报国家土地管理局审批。 　　在贯彻《城市房地产管理法》过程中，各级土地管理部门要加强对土地登记的宣传 ，提高用地单位、个人以及社会对土地登记重要性的认识，使土地登记的法律作用得以 发挥，以加快土地登记制度的建立，发挥土地登记管理土地市场，维护土地所有者和使 用者的合法权益的重要作用。