深化合作 破解房地产业税收征管难题

国税机关要主动参与到地税机关已经建立并运转正常的房地产税收一体化管理体系中去，利用地税机关已经搭建好的管理平台和信息系统，通过完善升级和流程再造，充分发挥各自的优势，共同实施房地产税收一体化管理。

全面推开营改增后，增值税成为贯穿整个房地产业各环节的主税种。房地产业项目多、工程周期长、牵扯面广、跨区域大、涉及税种多、征税环节复杂，导致房地产业存在税收管理链条长、政策设计复杂、管理难度大等诸多困难，国税机关应根据房地产行业特点，有针对性地制定出房地产业税收征管办法，在政府主导、税务主抓、部门配合、信息共享的基础上进一步深化国地税合作，实现房地产税收一体化管理。

在政府主导下推进一体化管理
房地产业的税收征管难度相对于其他行业更大，如果房地产业所涉及的各个政府管理部门配合缺乏合力，部门间缺乏有效的衔接或制约机制，造成部门配合不足，协税护税组织不够完善，就更增加了管理的难度。税务机关在房地产业税收征管工作中，很多基础信息来源于发改委、国土、房管、城建和工商等部门，需要依靠相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的涉税资料。但长期以来没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为，且各部门又有各自的管理程序，致使部门之间的合作目前只处于相互约定和协商的状态，未能实现信息及时共享，影响了房地产税收一体化管理的效果。

房地产税收一体化管理，首先应建立在政府各职能部门之间管理的一体化，通过房地产管理相关信息(土地交易、使用权登记、城市规划、开工许可、销售许可、二手房交易等)的共享，实现网络监控、项目跟踪的综合管理，达到协税护税、综合治税的目的。

通过政府牵头主导、部门更紧密配合、国地税主抓，建立一个获取房地产项目信息更及时、更准确、更便利的网络监控、项目跟踪的涉税信息交换平台。利用涉税信息交换平台，落实涉税信息共享机制，为国税、地税实施房地产税收一体化管理提供更及时、更准确的基础数据。这是实施房地产税收一体化管理的基础。

国地税合作推进一体化管理
根据国税、地税的业务分工不同，国税、地税在房地产业税收管理中各有侧重，国税机关主要管理增值税和部分企业所得税。国税机关管理的税种少，但增值税业务贯穿整个房地产业各环节，且单个税种的税收收入占比较大(30%左右)。虽然营改增后，所有发票包括增值税专用发票和增值税普通发票都归国税机关管理了，“以票管税”的手段可以说是更加牢固、更加全面，但由于房地产业税收管理链条长、政策复杂、涉及部门多、征税环节复杂、国税机关人手奇缺等，管理难度非常大。

地税机关管理的是除了增值税以外的十多个地方税种，管理的税种多、占比大(70%)，但税源分散。虽然地税机关失去了“以票管税”的抓手，但作为办理房产、土地“身份证”产权登记前置条件的契税仍是由地税机关负责征收管理的，地税机关拥有“先税后证”环节控制的把关优势，更宝贵的是地税机关在长期管理房地产业税收工作中积累了丰富的经验，这是一笔难得的“无形资产”。

国税机关要实施的房地产税收一体化管理，不能把房地产业增值税从原有的地税机关房地产税收一体化管理体系中独立或分离出来，而是要主动参与到地税机关已经建立并运转正常的房地产税收一体化管理体系中去，利用地税机关已经搭建好的管理平台和信息系统，通过完善升级和流程再造，充分发挥好国税机关和地税机关各自的优势，共同实施房地产税收一体化管理。

一是制定房地产业税收一体化管理规章制度，使国税、地税机关实施房地产业税收一体化管理有章可循。

二是调整升级原有的房地产业税收管理信息系统，实现国税、地税管理流程的一体化。联合开发建筑业、房地产业项目税收管理信息系统，要根据现行营改增试点规定，比如跨区域提供建筑服务和销售房地产项目，在项目地预缴部分税款，在机构地领用、开具发票进行结算的法规调整，国税机关委托地税机关代征二手房交易环节增值税等，将国税机关管理的建筑业、房地产业的业务全面纳入建筑业、房地产业项目税收管理信息系统，调整和梳理好国税、地税的业务流程。通过建筑业、房地产业项目税收管理信息系统全面采集工程立项、规划许可、施工许可、预售许可、商品房销售、竣工验收等各环节相关信息，使每个工程项目自动生成一个编号，实现对每个工程项目全流程信息登记和全过程税收管理。

三是围绕房地产税收管理流程一条主线，突出项目管理的基础作用，抓住“以票管税、先税后证”这两个把手，形成合力。在土地使用权转让、房地产开发项目的立项开发、施工建设、房地产销售、房屋装饰装修、房地产出租、二手房买卖等关键环节，国税机关凭借增值税各环节征税、抵扣税款和增值税发票的管理职能，充分发挥“以票管税”的主导作用;地税机关在国土、房管等产权登记部门的配合下，发挥好“先税后证”的环节控制作用。以国税、地税房地产税收管理专业团队集中办公、联合办税、一窗式服务的形式，做好“信息共享、相互把关、各税统管”的房地产税收一体化管理。

国税、地税对房地产业税收管理的职能和手段各有优劣，管理工作相互交集、相互依存。国税机关应该明确责任、取长补短，充分认识合作开展房地产税收一体化管理是大势所趋、任重而道远，同时也应该看到这必将是一个双赢的合作。