新会计准则下 港地产上市公司盈利暴涨

    今年1月开始，香港所有上市公司必须采纳新会计准则，新准则改变了公司的入帐方式，以房地产公司为例，必须采用完工法入帐，并把重估投资物业所带来的盈利和亏损分别列入损益帐中。
　　因采用新会计准则，年中各家房地产上市公司公布的中期业绩犹如坐过山车——物业重新估值为上市地产公司多带来数十亿的账面利润，部分内地的开发商因而发出了盈利警告。
　　新会计准则惹来的美丽误会和问题众说纷纭，会计界认为采纳新会计准则有助投资者作出更精明的投资决定，有地产分析员则指新准则是出自象牙塔学者的负面产物，其对房地产公司的长远影响还是未知之数。
　　21世纪经济报道专访了瑞银证券亚洲有限公司投资研究部董事王震宇、德勤房地产与建筑业小组中国区领导人何锦荣，以及香港会计师公会财务报告准则委员会副主席丁伟铨、北京北辰实业股份有限公司总经理贺江川，就新准则的由来、对房地产企业的影响及解决方法进行了对话。

　　《21世纪》：香港新会计准则对在香港上市的房地产公司有何影响?

　　贺江川：自今年年头开始采纳新的香港财务报告准则后，今年上半年，北辰的账目受到5方面影响。首先，土地使用成本要按使用年限摊销，即土地使用权的成本由购入地皮开始，直至物业完工售出和确认收入这段期间计算。自采纳香港会计准则17号后，北辰的土地使用权将从物业、厂房、设备，以及开发中的物业及存货中，重新分类出预付租金列示，这种计算方法对当期的帐目产生了负面影响。
　　此外，土地贷款所产生的利息不能再资本化，因而对公司的帐目也产生了负面影响。不过这两项准则改变对公司的影响不是很大，只是增加了税后成本约364万元。
　　第三，投资物业需重新估值，其估值得出的盈利和亏损均需计入损益表。北辰的投资物业如旗下的会议中心、写字楼和公寓，其物业重新评估的公允值?市值?本来计入投资物业的重估储备，因而并不影响当期的帐目，可是采纳新准则以后，公允值的变化需计入损益表，直接影响上半年度的业绩表现。
　　另一方面，香港会计准则注释第2号中，对有关酒店物业的会计政策亦有所改变。本来酒店物业是投资物业的一部分，在账目上以公允值列示，可是在新准则下，酒店物业变成独立项目，其需以原始成本减去累计折旧及减值准备后的净额列示，此外，折旧采用直线法在预计使用年限内计提，折旧费用则计入损益表，北辰在这方面的成本因而增加了826万元。
　　最令中小型和采用比例完工法的房地产公司头痛的新准则，是香港会计准则注译第3号，按照完工法的条款规定，物业销售收入必需在销售合同完成后才获确认。以前的会计准则，容许房地产开发商把预售物业带来的收入和利润入账，可是新准则之下，物业必须在完工及完成出售项目后才能入帐，这将推迟部分房地产公司的入帐进度，令公司的账面盈利倒退。虽然采用这项准则后对公司的利润有正面影响，可是整体而言，公司的税后利润比去年同期减少了1?074万元。
　　何锦荣：近期很多内地房地产开发商正紧锣密鼓，准备把旗下收租物业打包到海外上市，而房地产投资信托基金?REITs?的独特之处，在于管理公司需要每年把80%以上的利润派发给投资者，而且只允许基金管理公司进行投资而非开发房地产项目。
　　采用新会计准则之后，将对成立REITs的公司造成另一难题，尤其是新准则第40号，有关投资物业重新估值后，需把物业升值或贬值差价列入损益帐中。由于刚才提到REITs需把利润派发给投资者，假设旗下资产重估后升值，相关REITs的账面利润便会增加，可是实际上没有现金流的利润存在。
　　由于香港REITs的条例由监管机构设定，而非会计师公会，他们在成立条文时并没有清楚界定何谓利润。这些因重新估值而造成的未变现利润反映在损益表上，可是REITs的管理公司根本没有现金派发给投资者。
　　不过，只要公司在成立REITs时指明利润的定义，和写明基金的操作手法，就可以避免非现金流利润成为可分派的利润。
　　我曾作过详细研究，发现香港有约一半的房地产公司采用新会计制度以完工法入帐，当中大部分是大型蓝筹地产公司，另一半采用分段法入帐的公司则是中小型的地产发展商，或内地发展商。